宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 相手方が契約の履行に着手するまでは、Ｂは手付金のうち250万円を放棄して、また、Ａは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
２ 債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の２割である700万円が上限である。
３ Ａは、契約締結日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。
４ Ａが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める場合、「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から２年」となる。
正解 1
１ ○ 買主に有利な特約なので有効である。
２ × 損害賠償額の予定をする場合の上限が2/10なのであって、それをしていない場合の損害賠償額には制限などない。証明しえた実際の損害額になる。
３ × 「受領後直ちに」が誤り。本問のように完成物件の場合には、代金額の10％と1,000万円のどちらか小さい額を超えて受領する場合には、あらかじめ手付金等の保全措置を講じた上でないと受領できない。
４ × 「当該期間は「引渡しの日から２年」となる」が誤り。この場合には、特約が無効になる結果、民法の原則に戻り、『知ったときから１年』となる。
