宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
１ Ａは、自己の所有に属しない建物を売買する場合、Ａが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。
２ 売買契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の２割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる。
３ 「建物に隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵がＡの責に帰すことのできるものでないときは、Ａは瑕疵担保責任を負わない」とする特約は有効である。
４ Ｂがホテルのロビーで買受けの申込みをし、 ３日後にＢの自宅で売買契約を締結した場合、Ｂは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。
正解 1
１ ○ 先行取得契約（当サイトではこう呼ぶことにします）は、予約契約でもよいが、停止条件つきはダメ。条件が成就しなかったら履行不能となりお客さん（ここではＢ）に迷惑をかけることになるから。
２ × 「すべて」ではなく「超える部分につき」無効になる。
３ × 民法の規定（瑕疵担保責任は売主の無過失責任）より買主に不利な特約なので無効。
４ × 「ホテルのロビーで買受けの申込みをし、 ３日後にＢの自宅で売買契約を締結した場合」は、クーリングオフできる場所ということになるが、「引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っている」ので、もはやクーリングオフできない。
