不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
１ 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。
２ 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
３ 特殊価格とは、市場性を有する不動産について法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
４ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。
※H27改正にあわせ改題※
正解 2
１ × 「原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべき」が誤り。対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべき、である。
H27改正で、『原則として、三方式の併用』からこのように変更された。
念のため下に該当箇所の全文をあげておく。
２ ○ そのとおり。
３ × 記述は「特殊価格」ではなく、特定価格。なお特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
おおざっぱにいうと、会社更生目的等の叩き売り価格が特定価格、神社仏閣の価格が特殊価格である。H27改正で特定価格の定義文が変わったので改題した。
４ × 収益還元法は、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるべきもの。
【参考】
鑑定評価の手法の適用に当たっては、鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきである。この場合、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により複数の鑑定評価の手法の適用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。
