宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１ 当該契約の締結に際し、ＢがＡ社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Ｂは、Ａ社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
２ 当該契約の締結に際し、Ａ社がＢから代金の額の１０分の２の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の２の規定に基づく保全措置を講じなければならない。
３ 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の１０分の１とする旨の特約を定めることができる。
４ 当該契約において、Ｂが瑕疵担保責任に基づく請求をすることができる期間として、Ｂが瑕疵を発見した時から２年間とする旨の特約を定めることができる。
正解 1
１ × 相手が履行に着手するまでは、自らが履行に着手していても、手付解除できる。民法の判例。
２ ○ 完成物件の場合は、代金の10％と1,000万円の低いほうを超えて手付金等を受領するには、あらかじめ保全措置を講じておく必要がある。
３ ○ 合算して2/10をこえてはならないから、1/10とする特約は認められる。
４ ○ 民法上は、瑕疵を発見したときから１年以内であるから、それよりも買主に有利な「２年間とする」特約は有効。
