賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間５年として借地借家法第38条に定める定期借家契約（以下「定期借家契約」という。）を締結する場合と、期間５年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
１ 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
２ 賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
３ 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
４ 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
正解 1
１ ○ そのとおり。どちらでも、賃借人に不利な特約として無効。
２ × どちらも有効。賃借人に有利な特約だから。
３ × どちらも有効。造作買取請求権を認めない特約は有効であり、これは定期借家契約も普通借家契約も同じ。
４ × 定期借家契約では無効であるが、普通借家契約では有効である。
そもそも普通借家契約では、期間の定めがある場合、中途解約できるとする特約がない限り、中途解約はできない。
一方で、定期借家契約では、中途解約できるとする特約がない場合でも、一定の要件を満たせば、中途解約できるし、これをできないとする特約は賃借人に不利な特約として無効になる。
