不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
１ 不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。
２ 同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいうが、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって、その地域的範囲は狭められる場合もあれば、広域的に形成される場合もある。
３ 鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いてはならない。
４ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。
正解 2
１ × 「市場性を有しない不動産」というのはたとえば神社・仏閣などであるが、これに対応する価格の種類は特殊価格だけ。
２ ○ そのとおり。たとえば、一般的な住宅地の同一需給圏と、大工場地の同一需給圏を比べてみると後者のほうが広域的になるのは想像できると思う。
３ × 「売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例」であっても適切に補正ができる場合には採用できる。事情補正という。
４ × 「この手法の適用は避けるべきである」が誤り。『先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この収益還元法が活用されるべきである』と置き換えると正しくなる。
消去法で肢２は選べると思う。
