宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢに宅地 (造成工事完了済み) を分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、当該宅地の分譲価額は4,000万円とする。
１ Ａは、手付金として400万円をＢから受領したが、保全措置を講じなかった。
２ Ａは、手付金100万円をＢから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。
３ ＡとＢは、「瑕疵担保責任を負うべき期間は、当該物件の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。
４ ＡとＢは、「宅地に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がＡの責めに帰すものでないときは、Ａは担保責任を負わない」旨の特約を定めた。
正解 1
１ ○ 完成宅地であるから、代金の10％（400万円）と1,000万円の低いほう、すなわち400万円までは、保全措置を講じずに受領できる。また、当然に手付の額の制限（代金額の2/10まで）にもかからない。
２ × 中間金600万円の受領に当たっては、あらかじめ手付金と中間金の合計額700万円について保全措置を講じなければ受領できない。
３ × 引渡しから２年間とする特約は宅建業法上、有効（違反にならない）であるが、契約から２年間ではこれより短くなるので、買主に不利な特約として、違反となる。
４ × 瑕疵担保責任は民法上、売主の無過失責任であるから、これは買主に不利な特約。違反になるし、当事者間ではこの特約は無効になる。
【参考】保全措置が不要なのは、未完成物件の場合5％と1,000万円の低いほう、完成物件の場合は10％と1,000万円の低いほうであるから、「みかん５こ、缶ジュース」で憶える。
