宅地建物取引業者Ａが自ら売主としてマンション (販売価額 3,000万円) の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ Ａは、宅地建物取引業者であるＢとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。
２ Ａは、宅地建物取引業者でないＣとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。
３ Ａは、宅地建物取引業者であるＤとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。
４ Ａは、宅地建物取引業者でないＥとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。
正解 3
１ × 手付額の制限は自ら売主制限であるから、業者間取引には適用なし。
２ × 損害賠償額の予定（別に違約金があるときは合算して）は、代金の2/10まで、本肢では600万円まで。
３ ○ 損害賠償額の予定が制限されているのであって、実際の損害額を立証して請求する分には制限などない。一種のヒッカケ問題。
４ × 「すべて無効」となるわけではない。損害賠償の予定額と違約金を合算して2/10まで。そしてこれを超える部分が無効となる。
