自らが所有している甲土地にを有効利用したいＡと、同土地上で事業を行いたいＢとの間の契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ 甲土地につき、Ｂが建物を所有して小売業を行う目的で公正証書によらずに存続期間を35年とする土地の賃貸借契約を締結する場合、約定の期間、当該契約は存続する。しかし、Ｂが建物を建築せず駐車場用地として利用する目的で存続期間を35年として土地の賃貸借契約を締結する場合には、期間は定めなかったものとみなされる。
２ 甲土地につき、Ｂが１年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし、Ｂが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を15年としても、更新しない特約は無効である。
３ 甲土地につき、小売業を行うというＢの計画に対し、借地借家法が定める要件に従えば、甲土地の賃貸借契約締結によっても、又は、甲土地上にＡが建物を建築しその建物についてＡＢ間で賃貸借契約を締結することによっても、Ａは20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。
４ 甲土地につき、Ｂが建物を所有して小売業を行う目的で存続期間を３０年とする土地の賃貸借契約を締結している期間の途中で、Ａが甲土地をＣに売却してＣが所有権移転登記を備えた場合、当該契約が公正証書でなされていても、ＢはＣに対して賃借権を対抗することができない場合がある。
正解 1
１ × 前半は正しい。しかし後半「建物を建築せず駐車場用地として利用する目的」であれば民法の賃貸借の規定が適用され、期間は最長20年となる。よって35年と定めると「期間は定めなかったものとみなされる」のではなく、期間20年となる。
２ ○ 後半部分について、事業用借地権は「居住用賃貸マンション」の場合つかえない。
３ ○ 読み取りづらい肢である。前半は、事業用借地権によって可能、後半は定期建物賃貸借によって可能。
４ ○ 土地賃借権の対抗要件は、民法上は「賃借権の登記」、借地借家法上は、「借地上建物の登記※」であるから、これらがないと対抗できない。
【関連】※借地上建物の登記については、表示登記でもよい一方で、本人名義でないとダメということに注意。（判例）
