不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
１ 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。
２ 取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
３ 再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
４ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ (Discounted Cash Flow) 法という。
正解 4
１ ○ そのとおり。このまま憶えておきたい。
２ ○ そのとおり。投機的取引は事例として採用できない。一方で、取引事例に特別の事情がある場合は、適正に補正（事情補正）できる場合には採用できる点に注意。
３ ○ そのとおり。
４ × 「一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法」は直接還元法である。ＤＣＦ法というのは、もうすこし緻密にやる方法で、収益期間の各期の純収益（これは予測する）をそれぞれ現在価値に割り引き、また収益期間終了時のその不動産の価格（復帰価格）も同様に現在価値に割り引き、それらを合計することで収益価格を求める方法。
【関連】
証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるにあたっては、ＤＣＦ法を適用しなければならない。この場合において、併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切である。
