宅地建物取引業者であるＡが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないＢに売却した場合のＡの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１ 売買契約で、Ａが一切の瑕疵担保責任を負わない旨を合意したとしても、Ａは甲土地の引渡しの日から２年間は、瑕疵担保責任を負わなければならない。
２ 甲土地に設定されている抵当権が実行されてＢが所有権を失った場合、Ｂが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、ＢはＡＢ間の売買契約を解除することができる。
３ Ｂが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の存在を知った時から１年以内にＡの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、１年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。
４ 売買契約で、Ａは甲土地の引渡しの日から２年間だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Ａが知っていたのにＢに告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで、Ｂは当該損害賠償を請求できる。
正解 1
１ × 宅建業法の自ら売主制限により、「一切の瑕疵担保責任を負わない」という特約は、業者でない買主に不利な特約として無効である。そして「引渡しの日から２年間」ではなく、瑕疵を知ったときから１年間、となる。
２ ○ そのとおり。抵当権が実行されて所有権を失った場合には解除できる。売主の担保責任。
３ ○ そのとおり、判例。『瑕疵担保責任の追及は、知った時から１年以内に裁判外で明確に告げていればよく、１年以内に訴訟を提起するまでの必要はない』と憶えておこう。
４ ○ 「Ａが知っていたのにＢに告げなかった瑕疵」については「引渡しの日から２年間」の特約は無効となり民法の規定に戻る。すると、知ったときから1年間ということになるが、永久に知ったときから1年となると売主の負担が大きすぎるので、判例は、「瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで」としている。
【関連】
瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権には消滅時効（債権なので10年）の適用があり、その時効の起算点は、引渡しのとき。（判例）
