Ａは、自己所有の甲建物 (居住用) をＢに賃貸し、引渡しも終わり、敷金50万円を受領した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ 賃貸借が終了した場合、ＡがＢに対し、社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗について原状回復義務を負わせることは、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の特約が明確に合意されたときでもすることができない。
２ Ａが甲建物をＣに譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Ｂの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はＡからＣに承継される。
３ ＢがＡの承諾を得て賃借権をＤに移転する場合、賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権 (敷金が存在する限度に限る。) はＢからＤに承継されない。
４ 甲建物の抵当権者がＡのＢに対する賃料債権につき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、甲建物がＢからＡに明け渡されたときは、その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消滅する。
正解 1
１ × 「できない」わけではない。特約をすることは契約自由の原則から認められる（判例）。
２ ○ そのとおり、敷金については「大家は引き継ぐ、店子は引き継がない」と憶えておこう。「敷金が存在する限度において」というのは、要するに未払い賃料分を引いた残額について、ということ。なお「Ｂの承諾がなくとも」というのは債務引受を意識したもので本肢では気にしなくてよい。
３ ○ そのとおり、「店子は引き継がない」。
４ ○ そのとおり（判例）、なのですが状況がわかりにくいと思うので下に例を挙げて説明します。
甲建物の抵当権者をＺとします。Ｚは1,000万円をＡに貸し付けるにあたりＡ所有の甲建物に抵当権を設定してもらいました。Ａの借金返済が滞ったため、Ｚは建物賃借人Ｂの家賃（月額10万円とする）を差し押さえることにしました。
Ｂあてに裁判所から特に事情がなければ（たとえばＡに対して反対債権を持っているとか）家賃は大家のＡではなくＺに払いなさい、というお手紙が届きます。（これでＢがＺに払うのが、賃料の物上代位）
ところがＢも家賃を数ヶ月滞納しているうちに賃貸借契約が終了したので、引っ越していきました。
さて３ヶ月滞納していたとしたら、滞納額30万円に敷金（問題文から50万円）が充当されて、ほかに何もなければ残額の20万円がＡからＢに返還されておわりです。ＢからＺに支払われるものはないわけです。
もしも10ヶ月滞納していたなら、滞納額100万円に敷金が充当されますがなお50万円の未払い賃料が残ります。この未払い賃料債権はＺが差し押さえているものなので、Ｂは未払いの家賃50万円分をＺに対して支払う必要があります。
