Ａ所有の居住用建物（床面積50平方メートル）につき、Ｂが賃料月額10万円、期間を２年として、賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この間において「本件普通建物賃貸借契約」という。）を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という。）を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。
２ 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。
３ 本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。
４ 本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。
正解 3
1 ○ そのとおり。普通建物賃貸借契約でも定期建物賃貸借契約でも造作買取請求権を認めない特約は有効。
2 ○ そのとおり。
【関連】 なお賃料改定の特約については、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約では扱いが違うことに注意。
・普通建物賃貸借契約：増額しない旨の特約は有効、減額しない旨の特約は無効（弱者保護のための片面的規定）。
・定期建物賃貸借契約：増額しない旨の特約も、減額しない旨の特約も有効（賃借人に不利でも有効）。
3 × 前段は正しい。しかし後段「更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば」が誤り。定期建物賃貸借契約では、あらかじめその旨の書面を交付して説明する必要がある。これをしないと普通建物賃貸借契約になる。
4 ○ そのとおり。なお「一定の要件」とは、a.床面積200平方メートル未満、b.転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事情により、自己の生活の本拠として使用することが困難、の双方を満たすこと。
