賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１ ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する借地借家法第11条の規定が適用される。
２ 借地権の存続期間が満了する際、借地権者の契約の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、借地契約は当然に終了する。
３ 二筆以上ある土地の借地権者が、そのうちの一筆の土地上に登記ある建物を所有し、登記ある建物がない他方の土地は庭として使用するために賃借しているにすぎない場合、登記ある建物がない土地には、借地借家法第１０条第１項による対抗力は及ばない。
４ 借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は建物が築造された日から当然に20年間存続する。
正解 3
１ × 「対象となる全ての土地について」が誤り。借地権とは、建物所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。クラブハウスの敷地には適用されるが、コース部分の土地には適用されない。
２ × 「借地契約は当然に終了」したりしない。建物存在を前提に、更新請求や使用継続があれば更新とみなされる（いわゆる法定更新）が、借地権設定者が遅滞なく異議を述べ、しかもその異議に正当事由が認められる場合には更新されない。
３ ○ そのとおり。 借地上建物の登記で、借地権の対抗要件としているのであるから、上に建物がない他方の土地については当然のこと。
【関連】 １筆の土地上に２つの建物があり、ひとつの建物についてだけ登記がある場合には、借地権の対抗力はある。（判例）Ｈ11出題
４ × 「当然に」が誤り。
借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失して、建物を再築した場合、借地権設定者（つまり地主）の承諾の有無で違ってくる。
a. 承諾を得て再築： 承諾・築造日のいずれか早い日から最短２０年間存続
なお、再築の通知をした後、借地権設定者が２月以内に異議を述べないときは承諾したものとみなされる（みなし承諾）。
b. 承諾を得ないで再築： 存続期間は延長されない。（予定どおり更新日が来る）
