ＡとＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約（以下、この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１ 本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
２ 本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
３ 本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
４ Ｂは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Ｂと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。
正解 2
１ × 公正証書によらなければ、事業用定期借地権にはならないが、普通借地権の契約になるだけ。契約が無効になるわけではない。
２ 〇 そのとおり。居住用の建物所有目的の場合は事業用定期借地権は認められないから、普通借地権になる。借地権の存続期間は最短30年であり、これより短い期間を定めると30年となる。また契約の更新請求をしない旨の特約は、借地人に不利な特約として無効となる。
３ × 借地権の存続期間に最長期間の規定はないので、60年と定めれば60年となる。
４ × 借地借家法は、借地上建物の登記をもって、借地権の対抗要件としているが、借地人本人の名義であることを要する。なお、表示登記でもよいことも憶えておこう。どちらも判例。
