不動産に関する物権の変動の対抗要件
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
解説
不動産の場合、第三者への対抗要件は登記である。対抗関係に立つ場合には、先に登記を備えたほうが勝つことになる。
ここで、本条における「第三者」の範囲が問題となる。
まず一般論的な定義としては、
【判例】 第三者とは、当事者及びその包括承継人（相続人など）以外の者で、登記の欠けつ（けんけつ：ないこと）を主張する正当な利益を有するものをいう。単なる悪意者は含まれるが、背信的悪意者は除かれる。※
第三者にあたる例＝対抗関係になる例、
- 二重譲渡の譲受人相互間 （悪意でもよい）
- 賃貸中の土地の譲受人と、その賃借人 （判例）
- 不動産の譲受人と、その不動産の抵当権者 （移転登記が先か抵当権の設定登記が先かによって、抵当権付の不動産かそうでないかが決まる）
- 背信的悪意者からの転得者 （もちろん転得者自身が背信的悪意者と評価されない限りにおいて。 判例）
第三者にあたらない例＝対抗関係にならない例、
- 当事者及び包括承継人。 これは176条の対象となるから。なお、転々譲渡があった場合の前主についても同様である。
- 無権利者。 無権利者からの譲受人も同様。
- 不法占拠者
- 背信的悪意者
※ 単なる悪意者が第三者に含まれるのは、第一譲受人がいることを知っていたとしても、よりよい条件を提示して不動産を取得しようとすることは、この自由競争社会においては非難されることではないからである。
これに対して、背信的悪意者とは、自由競争原理を逸脱し、登記の欠けつを主張することが信義則上認められないような悪意者をいう。
具体的には、第一買主に高値で売りつける目的で買い受けた場合、第一買主を害する目的で積極的に売主を教唆した場合、詐欺や強迫で登記申請を妨げた場合などに該当することになる。
H10問1
H12問4
